Nicoletta Magnoni  
BOLOGNA  
MEGLIO sgomberare subito il campo da possibili equivoci: la riforma del Catasto abbozzata nella delega fiscale ha un respiro lungo, dai tre ai cinque anni. «Questo nell'ottica di lavorare seriamente, seppure con strumenti non sufficientemente adeguati», spiega Luca Dondi (Fotoschicchi), responsabile del settore immobiliare di Nomisma. Quali strumenti? L'Agenzia del territorio che, a fianco dei Comuni, sarà il braccio operativo della rivoluzione catastale. Il compito è uno, ma davvero complesso. Si tratta di attribuire un «valore patrimoniale, come si legge nella bozza del provvedimento, e una rendita catastale talmente aggiornata da rappresentare il valore di mercato degli immobili. «È un bel libro dei sogni - commenta Dondi - scritto da chi non conosce i mezzi a disposizione». Per capire questo giudizio si deve procedere passo passo.

I METRI QUADRI. Il passaggio dai vani alla superficie è necessario per eliminare molte distorsioni, basti pensare alla differenza fra un loft e un appartamento suddiviso in più vani. I metri quadri saranno la base di calcolo del valore patrimoniale che, a sua volta, moltiplicato per «specifici saggi di redditività» (testuali parole) dovrà dare come risultato la rendita catastale. Primo problema: «In pochissime visure catastali sono indicati i metri quadri - spiega l'esperto di Nomisma -. Quindi chi si occuperà materialmente di fare le misurazioni?». Secondo punto, il saggio di redditività cos'è? Dalla lettura della bozza, pare di capire che questo rendimento o coefficiente o moltiplicatore, chiamatelo come volete, corrisponda più o meno all'ipotetico canone che si potrebbe incassare affittando quell'immobile. E, a questo punto, il complesso gioco dell'oca sul tetto si sposta alla casella successiva.

IL MERCATO. La formula più volte ripetuta è quella del Catasto che si avvicina ai valori di mercato. Dove i valori sono «dati consolidati sul mercato delle locazioni». Se questi valori ci sono, sulla loro base si calcola direttamente la rendita catastale. Se non ci sono, per arrivare alla rendita bisogna ripartire dal valore patrimoniale da moltiplicare per un ipotetico canone di locazione. In definitiva, a seconda dei dati disponibili, si calcola il valore patrimoniale o la rendita catastale. Ma lo snodo chiave è l'individuazione del reddito da locazione «del mercato immobiliare di riferimento» perchè da lì si parte o comunque si passa. Ed è quello che dovrebbe cercare di fare l'Agenzia del territorio.

MISSIONE impossibile. «L'obiettivo è non realistico», spiega Dondi perché la banca dati dell'Agenzia del territorio è non attendibile, nel senso che oggi non è in grado di rappresentare fedelmente la capacità di reddito e di prezzo degli immobili. «L'Agenzia è un cantiere aperto - dice il tecnico del Centro studi bolognese - perché sta progressivamente aumentando la propria attendibilità, ma la distanza rispetto alla realtà è ancora tanta, figuriamoci la capacità di monitorare tempestivamente quello che accade sul mercato per poi aggiornare le rendite». Sulla carta pare possibile. «Ma consideri che negli ultimi tre anni per l'Agenzia del territorio il mercato medio non è calato, se non di una precentuale irrilevante». Con queste premesse, appare irrealistica anche l'annunciata modifica delle «relative aliquote impositive, eventuali deduzioni o detrazioni» per «evitare un aggravio del carico fiscale medio». «Vogliono garantire la parità di gettito - dice lo sconsolato Dondi - ma non sono neppure riusciti a fare stime precise di gettito sull'Imu».
notizie tratte da La Nazione